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GUIA PARA EL TRIBUNAL DE DESALOJO DEL CONDADO DE MILWAUKEE

Si el dueño o encargado de la propiedad en la cual usted reside le quiere desalojar, él o ella debe obtener una orden del tribunal para proceder a su desalojo. A usted no le pueden desalojar sin esta orden del tribunal. Para obtenerla, el dueño o encargado debe de demandarle ante los tribunales. Esta demanda puede hacerla el dueño o encargado después que usted haya terminado sus derechos como inquilino. Esto usualmente sucede cuando el dueño o encargado le entregue un aviso del fin de su contrato y le estipule la fecha en la cual usted tiene que mudarse y usted no lo hace. También sucede cuando a usted se le vence su contrato y usted no se mude.

DOCUMENTOS PARA EL TRIBUNAL

Cuando expire su contrato o expire el aviso del dueño como fin de su contrato, este puede comenzar el proceso de desalojo en los tribunales. Este proceso comienza cuando el dueño o encargado introduce los documentos en el tribunal (llamados Cita Judicial y Queja o “Summons and Complaint” ) y se cancele una cuota. Los documentos del tribunal indican cuando usted debe presentarse en el tribunal y por qué el dueño o encargado piensa que usted debe ser desalojado. Los casos de desalojo consisten en dos partes: (1) La primera que se llama “Primera causa de acción” en la cual el tribunal decide si usted tiene el derecho a quedarse en la propiedad; y (2) la parte monetaria (llamada “segunda causa de acción”) en la cual el tribunal determina la cantidad de dinero que usted le debe al dueño o encargado (o cuanto el dueño o encargado le debe a usted).

Luego de introducir los documentos en el tribunal, el dueño o encargado debe de hacerle llegar estos documentos a usted a través de una tercera persona (que no sea el dueño o encargado) y tratar de entregárselos personalmente. Si se hacen varios intentos de entregárselos a usted en persona y por alguna razón no se logra, estos documentos se le pueden entregar a cualquier otro miembro de su hogar mayor de 14 años o colocándolos en algún lugar donde usted los pueda encontrar.(Usualmente pegándolos a la puerta o introduciéndolos debajo de la puerta principal) además de enviarle también una copia por correo.

Estos documentos le indicarán donde y cuando debe presentarse al tribunal. En el Condado de Milwaukee, los desalojos los maneja la division de pequeñas demandas del circuito de tribunales del Condado de Milwaukee. (Small Claims Division of Milwaukee County Circuit Court). La primera visita al tribunal se efectuará en la oficina No 400 del edificio de tribunales del Condado de Milwaukee ubicado en el 901 de la calle No 9 (entre la calle 9 y la calle 10 de la Wells). Esta primera visita al tribunal (también llamada fecha de réplica) de un caso de desalojo, se lleva a cabo a las 2:00 PM y usualmente es una semana después que se le hayan entregado los documentos. Puede que usted tenga volver una o más veces después de la visita de replica, incluyendo el día del juicio.

COMO PREPARARSE PARA EL TRIBUNAL

Antes de ir a los tribunales, asegúrese de estar preparado para probar su caso. Dependiendo en qué se basa el desalojo, usted quizá tenga que traer copias de los documentos del arrendamiento o acuerdos por escrito entre usted y el dueño o encargado, reportes policiales pertinentes, etc. Si tiene testigos, asegúrese que puedan venir con usted el día del juicio. (No necesitan asistir a la primera visita al tribunal). El día del juicio es usualmente una semana después del día de la replica. Sií el desalojo es por falta de pago del alquiler, traiga pruebas de que el pago se hizo (recibos de pago, cheques, estados de cuenta de su banco, recibos de giros postales, etc.)

Si tiene hijos pequeños en su hogar y está a punto de ser desalojado por no pagar el alquiler debido a la pérdida de su empleo, solicite inmediatamente la asistencia de emergencia (Emergency Assistance) en la oficina del W-2 más cercana a su hogar. Si usted no está seguro de ser elegible, solicítela de todas maneras. Si usted es elegible recibirá $150 por cada persona que resida en su hogar, para el pago de su alquiler. Además recibirá una extension en el proceso del tribunal llamado “Stay.” Traiga consigo una copia de su solicitud o una copia de la carta de aprobación de la asistencia de emergencia (Emergency assistance) al tribunal y muéstresela al comisionado o al juez. Esto hará que se suspenda el procedimiento en el tribunal y le permita evitar el desalojo ya sea resolviendo la disputa con el dueño o encontrando otro apartamento donde residir.

EL DIA DE SU CITA DE REPLICA

Comenzando a las 2:00 pm del primer día en el tribunal, el escribiente en la oficina 400 llamará en voz alta a los dueños e inquilinos de los casos pendientes para ese día. Es muy importante llegar a tiempo y escuchar con mucha atención cuando mencionen su nombre. Asegúrese de llegar temprano ya que debe pasar por los puntos de inspección de seguridad en la entrada y estos consumen algunos minutos. Si usted no está en el tribunal o no contesta cuando le llamen su nombre, el escribiente concederá el desalojo en su contra. Esto se conoce como sentencia por no comparecer ante el tribunal (Default judgement). Si usted no escuchó a quien llamaron, debería de acercarse al alguacil, el cual está sentado en el frente del tribunal, y preguntar si su nombre ha sido llamado.

Cuando le llamen, acérquese al escribiente y digale quien es usted. A menos que usted haya llegado a un acuerdo con el dueño, su caso lo colocaran junto a los demás en frente del comisionado. Luego usted regresará a su asiento hasta que el comisionado le llame.

Cuando el comisionado le llame, a usted y al dueño le preguntaran si ambos pueden llegar a un acuerdo que le permita quedarse o que le de tiempo a encontrar otra vivienda. Si llega a un acuerdo para mudarse, debería de pedirle al tribunal que de por terminada la primera parte del caso (desalojo) con la condición que usted se mude en la fecha acordada. Si usted está de acuerdo en mudarse, el comisionado usualmente le dará una fecha para que regrese al tribunal para determinar la parte monetaria del caso. Si el acuerdo es en quedarse, debería de solicitar de que todo el caso sea retirado con la condición de que lleve a cabo lo acordado. Asegúrese de obtener por escrito cualquier acuerdo al cual usted llegue con el dueño. (Si usted tiene una copia de la solicitud o la aprobación de asistencia de emergencia, debería presentarle en este momento al comisionado. Usted no necesita ningún tipo de acuerdo para marcharse en este momento).

Si el dueño y usted no se pueden poner de acuerdo, el comisionado revisará los documentos del dueño y puede que le haga preguntas a ambos. Si usted tiene algun tipo de defensa en contra del desalojo, debería de anunciarselo tanto al comisionado como al dueño. Si tiene alguna disputa monetaria con el dueño, debería tambien mencionarselo al comisionado y al dueño. Si usted desea un juicio con jurado, debería solicitarlo por escrito en este momento. Usted deberá pagar por el jurado y otros costos para poder transferir el caso a un juez de casos más grandes y que supervise el juicio. Este costo puede que se lo eliminen si determinan que usted es muy pobre para pagarlo. Esto tendrá que pedírselo al jefe de los jueces (Chief Judge) quien es la persona que puede eliminarlo.

En este momento, el comisionado usualmente le dará una fecha para que se presente ante el juez. A esto se le conoce como “el día del juicio” o “el día de la audiencia para desalojo.” En algunos casos si se determina que los documentos del dueño muestran que el desalojo es inválido, el comisionado dará por terminado el caso sin juicio. Si usted no tiene ningun tipo de defensa contra los cargos, el comisionado puede que dicte la sentencia para el desalojo a favor del dueño. Si usted insiste en un juicio, es muy probable que no se lo concedan. La fecha para el juicio es usualmente unos pocos días después de esta fecha de réplica. Recuerde, es muy importante que se presente ante el tribunal así no tenga ningún tipo de defensa. El que usted aparezca ante el tribunal, le brindará unos días extras para que se mude ya sea por acuerdo con el dueño o por el que le fijen un día para el juicio con el juez. Si usted no acude al tribunal, no tendrá estos días adicionales.

QUE PUEDE SUCEDER SI NO ACUDO AL TRIBUNAL EL DIA DE LA CITA DE REPLICA

Si el dueño obtiene una sentencia a su favor por que usted no acudió a la cita de replica o no respondió cuando llamaron su nombre en el tribunal, usted puede solicitarle al juez que reabra el caso y suspenda el desalojo hasta que el juez escuche su caso. Para hacerlo debe ir a la oficina 400 del edificio de tribunales e indicarle al alguacil al frente del tribunal que usted quiere hacer una petición (motion) para reabrir el caso y que el tribunal suspenda la orden judicial de desalojo. El alguacil le indicará que hacer. Le enviarán a la oficina G-9 para que envien su caso o archivo a la oficina 400. Luego regresará a la oficina 400 para que llene una planilla solicitando que reabran su caso. En la planilla usted debe escribir las razones por las cuales usted no asistió a la cita de replica y por qué no lo deberían desalojar. El comisionado revisará su petición y la discutirá con usted. Usted deberá de comunicarle al comisionado que usted desea una suspención de la orden judicial de desalojo. Si usted no lo notifica le darán una fecha para la audiencia que puede ser en un par de semanas lo que hará que sea demasiado tarde para detener al alguacil. Si usted solicita la suspención es probable que el comisionado le dé una audiencia con el juez en la oficina 409 para el siguiente día laboral. Cuando esté ante el juez, quizá este trate de contactar al dueño para determinar si ambas partes están de acuerdo en reabrir el caso. Si el juez no logra contactar al dueño, o si las partes no pueden llegar a un acuerdo para reabrir el caso, el juez decidirá si las razones dadas por usted por las cuales no asistió a la cita de réplica y su defensa al desalojo son válidas para llevar a cabo una audiencia. Si lo es, el juez efectuará la suspención a la orden judicial de desalojo, procederá a darle una nueva fecha y hora para la audiencia y le ordenará enviarle una copia por correo certificado de la solicitud de la audiencia al dueño (o al abogado del dueño). El día de la audiencia, el juez escuchará a ambas partes y decidirá si se reabre su caso. Si lo hace, el juez pueda que efectúe inmediatamente el juicio por desalojo, o puede fijar una fecha para que se haga posteriormente.

EL DIA DEL JUICIO

El día del juicio usted debe asistir a la oficina 409 del edificio de tribunales donde se encuentra el juez (a menos que haya solicitado juicio con jurado). Usted debe llevar todos los testigos con los cuales disponga para su defensa y todos los documentos que desee presentarle al juez o al jurado. El juez tratará nuevamente de que ambas partes lleguen a un acuerdo. Si no lo logran, el juez llevará a cabo el juicio en el cual ambas partes tendrán la oportunidad de dar sus versiones del caso. El dueño será el primero en presentar su versión por medio de su testimonio, testimonio de testigos o documentos. Usted podrá refutar o hacerle preguntas a cada testigo o cuestionar los documentos. El juez también podrá hacer preguntas. Cuando termine el dueño, usted tendrá la oportunidad de presentar su version de los hechos. Usted puede testificar, presentar testigos que testifiquen y mostrarle documentos al juez. El dueño puede que le haga preguntas tanto a usted como a sus testigos o cuestionar sus documentos. El juez también podrá hacer preguntas. Cuando ambas partes finalizen, el juez tomará una decisión. Si el juez decide a su favor, él o ella dará por terminado el caso de desalojo en su contra. Si el juez decide en su contra, él o ella le otorgará al dueño una sentencia de desalojo. Al dueño le dará un documento para que lo lleve al alguacil (llamado orden judicial de desalojo). Si usted ha pagado toda la renta que debía y el juez piensa que es justo, el podrá (aunque no es un requerimiento) darle hasta 30 días para que se mude. Si usted debe renta, el juez puede que le de tiempo para que se mude pero es usualmente pocos días. El juez también les dará una fecha para que se presenten ante un comisionado en la oficina 400 para determinar cuanto le debe usted al dueño o el dueño le deba a usted.

QUE SUCEDE SI PIERDO EL JUICIO

Si usted pierde el caso y no se muda al tiempo otorgado por el juez, el dueño podrá llevarle la orden judicial de desalojo al alguacil. El alguacil usualmente le da una notificación de 24 horas antes de que vengan a desalojarlo. Sin embargo, esto no es requerido por la ley y el alguacil puede venir a desalojarlo en cualquier momento después de recibir la orden judicial del dueño de la propiedad.

Aunque el tribunal le ordene mudarse, el dueño no puede desalojarlo el mismo. Solamente el alguacil lo puede desalojar a usted y a sus pertenencias. Si el alguacil lo desaloja, una compañia de mudanzas será contratada para que saque sus pertenecias de la vivienda y las almacenen. El dueño pagará por este costo el cual será parte de la compensación monetaria en su contra. Para que le devuelvan sus pertenencias, usted deberá pagarle a la compañia de mudanzas por el almacenaje. Si no llegará a pagar en un tiempo razonable, la compañia de mudanza puede vender sus pertenencias. Por lo tanto es mejor que se mude y guarde sus pertenencias usted mismo en vez de que lo haga el alguacil. Por lo menos debería de empacar y mantener consigo los documentos y pertenencias más valiosas.

PUEDO APELAR LA SENTENCIA SI PIERDO

Si no está de acuerdo con la decisión del juez, usted tiene 15 días para solicitor una apelación. Para solicitor una apelación debería consultar a un abogado o conseguir una copia de la “guía ciudadana para solicitar apelaciones en el tribunal de apelación del estado de Wisconsin.” Esta la puede conseguir en la oficina del escribiente del tribunal (Clerk of Court) en la oficina G-8 en el edificio de los tribunales. Para que pueda suspender el desalojo durante el proceso de apelación, usted deberá de pagar una fianza (que servirá como garantía de que usted le pague al dueño en caso de que pierda la apelación) o que convenza al juez de que usted pagará el alquiler mientras dure el proceso de apelación.

PARA INFORMACION Y ASISTENCIA ADICIONAL

Si el dueño o encargado de la propiedad donde reside lo demanda en los tribunales, usted puede contactar a la oficina de Acción Legal de Wisconsin (Legal Action of Wisconsin). Para información acerca de nuestras horas de oficina y los servicios que se brindan, llame al (414) 278-7722. Existen otras oficinas tales como “La Sociedad de Asistencia Legal de Milwaukee” (Legal Aid Society of Milwaukee) o el “Centro Legal por los Derechos Humanos” que también proveen asistencia a familias de bajos recursos en problemas relacionados con desalojos y otros problemas habitacionales. El número telefónico de la Sociedad de Asistencia Legal es el (414) 727-5300 y el del Centro Legal es el (414) 384-7900.

Si el dueño o encargado trata de impedirle la entrada sin tener la sentencia del tribunal para su desalojo, llame a la estación de policía más cercana para que le ayuden a entrar a su casa. Si la policía no le ayuda, llame a la oficina de Acción Legal de Wisconsin (Legal Action of Wisconsin).

Si ya lo han desalojado y necesita ayuda en conseguir albergue, llame a A-CALL al (414) 276-0764. Luego que encuentre una nueva vivienda, llame a la Cruz Roja al (414) 342-8660 para que lo ayuden a pagar el depósito de garantía y el primer mes de alquiler.

El propósito de esta publicación es de servir de guía de información general y no es un sustituto para un consejo más a fondo en su caso particular. Dependiendo de la complejidad de su caso, puede que usted necesite consultar a un abogado para que lo guíe o le represente.

Este folleto fue preparado por Acción Legal de Wisconsin (Legal Action of Wisconsin, Inc). en representación de clientes de bajos recursos y fue pagado por Legal Services Corporation, Washington, D.C. 20005. Cualquier opinión presentada aquí es la de los autores y no debería interpretarse como las del Legal Services Corporation.

 
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